卷“得房率”的时代, 要结束了?

今天在网上看到这么一则新闻，文章内提到广州即将出台的建筑新规以《建筑工程规划许可证》颁发时间为界，实施差异化管控：已获证项目可延续旧规，而未获证项目必须执行新标准。

而新规将封堵“偷面积”乱象，“高得房率”或被收紧，使用率重回100%内。

从内容来看，新规主要是限制通过飘窗、花池、结构柱等“偷面积”，以防影响建筑安全，高阳台率、露台率依然存在。

班长在网上搜了一下，没有看到官方发布相关文件，据广州本地地产媒体报道“6月9日计容新规的文件，已经从市下发各区，包括天河、荔湾、海珠、番禺等，文件不会公开，但报建已经严控。”

这个事情真实与否有待考证，但从网上看到的相关讨论来看，很多人是支持这个规定，或者说不赞成“住宅产品的高频升级”的。

这几年住宅产品确实升级太快了，电子产品、汽车如果是一年一升级，那住宅现在可能三个月一小升级，半年一大升级，一年就是隔代产品了。

比如合肥近一年新房市场的变化，2024年5月发布的新计容规则，2025年2月发布的《关于优化住宅小区相关规划管理要求的通知》，都颠覆了之前的住宅设计。

于此同时，新房品质升级的速度也极快，如曾经豪宅专属的石材，现在不仅全石材/铝板外立面已经比比皆是，公区、室内也是随处可见各类石材。

还有水磨石标配、架空层会所化、环绕屏、三玻两腔、洗车房、落地窗、270度转角窗、名贵树木、名家设计、大面积水景、3.3米层高、国际品牌装修等等……数不甚数，可能两三个月不去看房，就会觉得“陌生”了。

按道理来说，住宅设计理念、综合品质和得房率提升，对于购房者是一件好事，但由此带来的负面作用也不容忽视。

对于开发商来说，拿地会面临一个不确定性，硬件可以后期提升，但新计容、架空平台这些就无法后期改变了。比如新计容规则实施后，对老计容楼盘的打击极大，也是前期楼盘“骨折”促销的引子。

如此一来，开发商拿地心里肯定打鼓、缺乏安全感，担心自己产品刚做出来就“淘汰了”。比如你得房率100%，是同期领先的得房率，但还没开盘隔壁出来个110%的，有可能地价还更低，这怎么卖？

现在从拿地到首开，最短甚至被压缩到2个月以内，很大一部分也是这个原因，尽快上市以减少规则变化带来的风险。

对于买房人来讲，综合品质提升让房子更好买了吗？也不然。

在当前市场、规则环境下，购房者会担心自己刚买完，住宅产品又迎来大换代，房子还没到手就成了“落后产品”。

加上新房住宅品质和得房率提升后，价格并没有同步增长，这种情况不升就等于降，所以购房者也不敢轻易下手，倾向于保持观望。

其实大到房子，中到汽车，小到电子产品，都是一样的消费理念，如果预期汽车或者电子产品半年或一年后会迎来大换代，价格不涨，还有可能降的情况，要是没有迫切需求，大多会等，毕竟省的就是赚的。

此外，新房对早年开发的二手房简直是降维打击，全面遥遥领先，曾经坚挺的品质二手房，在新房的冲击下，价格现在也一降再降。接下来，小户型新计容的陆续上市，恐怕原本已经谷底的刚需二手房还要雪上加霜。

二手房市场不存，新房岂能独善其身？

最后，班长个人看法是，住宅得房率、规则、品质可以提升，但需要慢一点。不确定的市场环境下，最需要的就是“确定性”，才能给予房企和购房者信心。

大家觉得呢？